De strategie achter het ‘beste plan voor een goed stuk stad’

Hoe komen gemeenten goed beslagen ten ijs als zij een gebied willen (her)ontwikkelen? APPM adviseert op locaties in het hele land over de ontwikkelstrategie die het beste bij de omstandigheden past. Pepijn van Wijmen en Jurjen van Keulen vertellen hoe zij dat doen. “Het is goed dat overheid en markt in een vroeg stadium van gebiedsontwikkeling samen optrekken.”

‍

“Wat is de grondpositie van de gemeente? Hoe zit het eigendom in een gebied in elkaar? Wat is de scope van het gebied? Wat betrek je allemaal in de gebiedsontwikkeling?” Het zijn stappen die nogal eens worden overgeslagen, zegt Jurjen van Keulen over de vragen die in een ontwikkelstrategie centraal staan. “Ten onrechte. Want het zijn fundamentele vragen die bepalend zijn voor de manier waarop je het gewenste eindbeeld kan realiseren.”

‍

‍

Actief grondbeleid

Steevast komt daarbij ook de vraag op in hoeverre de gemeente in kwestie risico durft te nemen om grond te verwerven om de gewenste ontwikkeling van het gebied in gang te zetten. “Daarvoor moeten wij vaak missiewerk verrichten,” zegt Pepijn van Wijmen, “ten tijde van de crisis – in de periode 2008 – 2013 – hebben veel gemeenten flinke verliezen op hun grondposities moeten accepteren. Actief grondbeleid was lange tijd taboe waardoor de kennis en kunde bij gemeenten vaak niet meer in huis is. Maar wij zien dat een actievere houding vaak wel gewenst is. Om sneller woningen te bouwen waar zoveel behoefte aan is en om meer grip te krijgen op de samenhang en daarmee de kwaliteit in een gebied. Daar voeren wij het gesprek over met de gemeente en helpen we ze in beweging te komen.”

‍

Maatwerk

Een ontwikkelstrategie kan per deelgebied verschillen legt Van Keulen uit. “In het ene deel hebben corporaties bijvoorbeeld veel bezit en kan de rol van de gemeente meer faciliterend zijn. Terwijl in een ander cluster het grondeigendom heel versnipperd is; daar kan de gemeente voorkeursrecht op vestigen, de gemeente is dan de eerste koper als de eigenaar de grond van de hand wil doen. En in weer een ander deel hebben gemeente en ontwikkelaars al veel positie. Iedere situatie vraagt om maatwerk om het uiteindelijke doel te bereiken, namelijk een samenhangend en goed functionerend stuk stad.” En, zo vult Van Wijmen aan, is het noodzakelijk dat de gemeente slim omgaat met het wereldkundig maken van plannen. “Als marktpartijen in een te vroeg stadium lucht krijgen van planvorming, dan bestaat het risico op grondspeculatie, waardoor feitelijk waarde uit het gebied verdwijnt. Als marktpartijen teveel hebben betaald voor de grond, dan komt de businesscase helemaal niet rond. Of er moet extra publiek geld bij om de tekorten te dekken óf het gaat ten koste van de kwaliteit in het gebied.”

‍

Dat er publiek geld bij moet in een gebiedsontwikkeling is niet te vermijden, zegt Van Keulen. Het gaat er als gemeente ook om het Rijk op een slimme manier te betrekken. “Door een goed doordacht plan te maken, dat ambitie uitstraalt en tegelijkertijd realistisch is. Dat kan bijvoorbeeld door een omvangrijk gebied te faseren in overzichtelijke deelgebieden. En door die onderdelen op te pakken die wel binnen handbereik liggen. Wij helpen gemeenten om dergelijke plannen te maken, die de opmaat kunnen zijn voor subsidieaanvragen bij het Rijk. Als dat lukt, dan ontstaat een vliegwiel waardoor een gebiedsontwikkeling in de versnelling komt.”

‍

Zoet en zuur

Of de (her)ontwikkeling van een gebied echt van de grond komt heeft ook te maken met de vraag hoe ‘zoet en zuur’ te verdelen. Een goed functionerende wijk kent immers een mix aan betaalbare en duurdere woningen en voorzieningen. Het zijn juist de collectieve voorzieningen zoals scholen, mobiliteitshubs of openbaar groen die randvoorwaardelijk zijn voor een goed functionerend gebied alsmede de betaalbare woningen die veel minder geld opleveren dan de bouw van dure koopwoningen. Van Wijmen: “Dat hebben we in verschillende gebiedsontwikkelingen verkeerd zien gaan. In de Binckhorst in Den Haag bijvoorbeeld bleef de ontwikkeling van collectieve voorzieningen sterk achter bij de ontwikkeling van woningen. Wij zijn gevraagd om een plan te maken om hierop bij te sturen. Een complex traject omdat een deel van het gebied al ontwikkeld was en er verwachtingen waren gewekt bij ontwikkelaars. We hebben toegewerkt naar een zogenoemde spelregelkaart om preciezer aan te wijzen in welk deel van een gebied een school moet komen, of een mobiliteitshub of een park.” Meer sturen derhalve, maar tegelijkertijd ziet Van Wijmen ook dat marktpartijen – na het noodzakelijk voorwerk van een gemeente – eerder betrokken moeten worden in een gebiedsontwikkeling. “In de praktijk zie ik dat de kennis van marktpartijen vaak te laat wordt betrokken, met onrealistische plannen tot gevolg. Door private partijen eerder te betrekken – bijvoorbeeld met een partnerselectie – kunnen publiek en privaat samen een plan voor een gebied verder uitwerken en op een realistische manier optimaliseren.”

‍

Beste plan

Een fraai voorbeeld hoe overheid en markt gezamenlijk op kunnen trekken, is gebiedsontwikkeling Merwede in Utrecht. Van Keulen: “We hebben daar eerst het beste plan voor het gebied gemaakt, los van bestaande eigendommen, en vervolgens het zoet en het zuur tussen de grondeigenaren verevend in verhouding tot de grondposities van partijen. Dat betekent dat een partij die relatief veel betaalbare woningen of collectieve voorzieningen op zijn grond realiseert, veel minder afdraagt aan de gemeente dan een partij die alleen maar dure woningen bouwt. Het is een systematiek die we met Stadkwadraat hebben ontwikkeld. Het leidt tot het beste resultaat én tot de eerlijkste verdeling tussen zoet en zuur. Dit soort instrumenten nemen we weer mee naar nieuwe gebiedsontwikkelingen waar onze expertise wordt gevraagd.”

‍

Almelo

Almelo heeft een intercitystation waar veel potentie in zit, onder meer vanwege het doortrekken van de Nedersaksenlijn. Er is voor gekozen om het hele gebied rond het station als een geheel te herontwikkelen. Daar is met hulp van APPM door de gemeente een visie voor gemaakt. Vervolgens zijn er drie deelgebieden geformuleerd die hun eigen ontwikkelstrategie kennen, waaronder twee deelgebieden waar voorkeursrecht gevestigd is. De gemeente trekt daarmee actief eigendom naar zich toe, een kentering in het grondbeleid van Almelo. Per deelgebied is er vervolgens een stedenbouwkundig plan gemaakt en zijn samenwerkingsafspraken met partijen vastgelegd. En dat allemaal binnen slechts drie jaar tijd.

‍

Maastricht

In het kader van het programma Limburg Centraal, moeten rond de zes intercitystations in Limburg voor 2040 in totaal zo’n 30.000 nieuwe woningen komen. Voor Maastricht werkt APPM in opdracht van de gemeente aan een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie voor de spoorzone. Het gaat om het gebied met een straal van 1,5 kilometer vanaf het station waar gekeken wordt naar mogelijkheden om te verdichten, waarbij nadrukkelijk ook een deel van het huidige spooremplacement in het vizier is als ontwikkelruimte voor woningbouw. Daarbij biedt de herontwikkeling van het stationsgebied de mogelijkheid om bestaande gebieden in de stad beter te verbinden en een kwaliteitsimpuls te geven. Er wordt ingezet op een slimme fasering van de gebiedsontwikkeling om de plannen haalbaar te maken.

‍

Eindhoven Zuidwest

Eindhoven werkt aan HOV-4, een hoogwaardige openbaarvervoerlijn waarvoor het tracé al vastgesteld is en die Eindhoven Centraal verbindt met De Run waar ASML is gevestigd. Deze nieuwe lijn biedt mogelijkheden voor grootschalige woningbouwontwikkeling. APPM werkt samen met Stadkwadraat aan een ontwikkelstrategie voor deze ontwikkeling. Als onderdeel van deze strategie werken de gemeente en vier woningcorporaties – die veel bezit hebben in het gebied – intensief samen bij de uitwerking van deelgebieden. Het voordeel van die samenwerking is dat er meer waarde gecreëerd kan worden dan wanneer iedere partij zijn eigen plan maakt.

‍