Hoe benut je leegstaand erfgoed effectief?

Leegstand binnen erfgoed is voor veel Nederlandse gemeenten al jaren een uitdaging. Tijden veranderen en ook bij speciale gebouwen als kerken, kloostergebouwen en fabrieken doet zich leegstand voor. De waarde van gebieden en bijbehorende objecten kunnen hierdoor sterk verminderen. Maar: bekijk deze leegstand eens als een ‘kans’. Er ontstaat immers ruimte in de stad en omgeving. Ruimte voor nieuwe, alternatieve functies en aantrekkelijke woon- en werkgebieden met dito voorzieningen. Hoe kunnen de mogelijkheden van leegstaande erfgoed – kerken, kloosters en fabrieksgebouwen effectief worden benut? Daarover organiseerde het Transformatorhuis van APPM in samenwerking met BouwRegieNetwerk een masterclass herbestemmen van erfgoed.

In twee dagen zijn de deelnemers door experts rondom dit thema meegenomen op excursie naar inspirerende voorbeelden van herbestemmingsprojecten (o.a. de oude Honigfabriek en het Vuurtoreneiland) om te leren over de best practices. Moet herbestemmen bijvoorbeeld altijd in eigen beheer plaatsvinden? Welke hobbels en uitdagingen kom je tegen op de weg naar de herbestemming? En hoe bepaal je de kansen en haalbaarheid van een project? Deze vragen en de door de deelnemers ingebrachte cases stonden centraal gedurende de sessies waarin theoretische kennis werd afgewisseld met praktijkbezoeken.

Meer leegstaand erfgoed vraagt om meer kennis en kunde 
Partijen als gemeenten, provincies, waterschappen en/of kerkgenootschappen behoren tot de grootste vastgoedeigenaren van Nederland. Veel van hun erfgoed is van bijzondere waarde. Vaak zijn het monumenten die lange tijd een centrale rol hebben gespeeld in de gemeenschap, zoals; gemeentehuizen, scholen, zieken- en verpleeghuizen, kloosters en kerken. Naarmate deze organisaties meer grip krijgen op hun vastgoedportefeuilles blijken de panden overtollig te zijn. In veel gevallen blijven ze onbenut en in afwachting van herbestemming. Niet elke organisatie heeft de kennis en kunde in huis om actief aan de slag te gaan met de transformatie van erfgoed. Wanneer kies je ervoor om een pand ‘slim’ te verkopen? En als je zelf besluit aan de slag te gaan met de transformatie, waar begin je dan?

Op de eerste dag van de masterclass is stilgestaan bij de verschillende stappen in het transformatieproces. Welke informatie heb je wanneer nodig, en welke keuze maak je op welk moment? Vervolgens zijn de deelnemers meenomen in de rollen die de verschillende betrokkenen kunnen innemen: aanjagen, faciliteren en ontwikkelen. Aan de hand van voorbeeldcases lichtte Peter Oussoren toe hoe deze rollen innovatief ingevuld kunnen worden en welke afwegingen er aan de gekozen invulling vooraf zouden moeten gaan.

Het Rietveldmodel 
Wanneer de keuze wordt gemaakt om vastgoed af te stoten, voelen overheden zich vaak beperkt door aanbestedings- en staatssteunregels, waardoor zij menen alleen aan de hoogste bieder te mogen verkopen. Het door het Transformatorhuis ontwikkelde Rietveldmodel biedt hier ruimte in. Kim Beckers liet zien hoe het model eigenaren in staat stelt om op hun vastgoed ‘slim’ en onder voorwaarden te verkopen. Slim betekent in dit geval een verkoop inzetten om een breder (maatschappelijk) doel te behalen, maar hoe je dat dan? Overheden zijn immers gebonden aan allerlei regels als het gaat om het gunnen en aanbesteden.

Het model biedt de mogelijkheid om de creativiteit van de markt optimaal te benutten. Tegelijkertijd wordt de factor ‘geld’ niet volledig buiten beschouwing gelaten. Het is een aanbestedingsproof manier om onder voorwaarden over te gaan tot een verkoop door vooraf criteria te bepalen, deze af te stemmen met stakeholders en vervolgens een waardering te geven. Aan marktpartijen wordt gevraagd een bod neer te leggen en tevens een visie op de herontwikkeling die aansluit bij de criteria. Het resultaat is een reële bieding (€) en een fictieve beloning voor de kwaliteit van het plan. Samen vertegenwoordigen deze het uiteindelijke inschrijfbedrag. Het model, reeds toegepast op verschillende locaties in de randstadregio, biedt hierdoor een transparante strategie om op waarde én kwaliteit te sturen. In Uithoorn werd een project op deze wijze verkocht en herbestemd.

Religieus erfgoed – een maatschappelijke opgave 
Lilian Grootswagers-Theuns ging in op herbestemming van religieus erfgoed. Naar verwachting raken er tot 2022 meer dan tweeduizend kerken in ongebruik. Lilian benadrukt dat hiermee niet alleen een spirituele functie vervalt, maar ook de sociale, culturele en vaak emotionele waarde die deze gebouwen hebben. Bovendien wordt het onderhoud duurder naarmate de tijd dat een kerk leeg staat toeneemt.

Religieus erfgoed is niet eenvoudig te herbestemmen. Lilian liet echter aan de hand van vele en diverse voorbeelden zien dat er met creatieve ingrepen en slimme constructies vaak mooie en haalbare invullingen te realiseren zijn.

Herontwikkeling erfgoed 
Vuurtoreneiland is één van de forten in de Stelling van Amsterdam. Het is een rijksmonument, een gebied met hoge natuurwaarden én UNESCO werelderfgoed. Deze succesvolle herontwikkeling is een schoolvoorbeeld van de creativiteit, ondernemerschap en het lef dat nodig is om tot herbestemming van erfgoed te komen. Onder leiding van Gijs Schuurhuis en Peter Oussoren hebben deelnemers uitgebreid stilgestaan bij de ins- en outs van het herbestemming van dit type erfgoed.

Bespreking cases deelnemers 
Na een rondleiding en toelichting op het Vuurtoreneiland o.l.v. ondernemer Brian Boswijk en Peter Oussoren was er volop aandacht voor de herontwikkelingscases ingebracht door de deelnemers. Aan de hand van een herbestemming-infographic kregen deelnemers inzicht in de cruciale elementen binnen het herbestemmingsproces van erfgoed. Zo leerden ze over de best practices op het gebied van o.a. financiën, conceptuele creativiteit en de benodigde planologie. De inzichten werden direct toegepast op de ingebrachte cases met strategische analyses van het probleem en mogelijke oplossingsrichtingen.

Meer informatie 
Op verzoek van diverse erfgoed professionals wordt de masterclass herbestemming erfgoed binnenkort opnieuw georganiseerd. Voor interesse of vragen met betrekking tot dit thema en de masterclass kun je contact opnemen met het Transformatorhuis of BouwRegieNetwerk. Het aantal plaatsen van deze masterclass is beperkt.