4 vormen van samenwerken bij gebiedstransformatie

Verschillende eigenaren in een gebied en de diversiteit tussen deze eigenaren maakt een casus complex: sommigen zijn enthousiast over de plannen voor een gebiedstransformatie, anderen trekken hun eigen plan of houden zich afzijdig. Het is niet altijd noodzakelijk om alle neuzen op hetzelfde moment precies dezelfde richting op te krijgen. Voor een succesvolle samenwerking tussen de verschillende partijen bij een gebiedstransformatie is een aantal ingrediënten onmisbaar. APPM’er Hilco van der Wal schetst deze samen met 4 samenwerkingsvormen.

Eén van de ingrediënten is een wervende gebiedsvisie met de ambities voor het gebied, die de partners enthousiasmeert. Een tweede is een haalbare businesscase, zowel op gebiedsniveau als op individueel niveau. Een waardestijging voor de individuele eigenaren is een sine qua non. Daarnaast moeten de infrastructuur en de openbare ruimte goed op orde zijn of gebracht worden, en moeten de ruimtelijke, programmatische en financiële spelregels duidelijk zijn. Wanneer welwillende marktpartijen zich melden, is het zaak hen actief te faciliteren en te ondersteunen.

Samenwerking‍

Dé oplossing voor het vraagstuk van versnipperd eigendom bestaat niet: veel hangt af van contextuele factoren. Duidelijk is wel dat samenwerking en vertrouwen noodzakelijke ingrediënten zijn waaraan gebouwd moet worden. Hilco van der Wal onderscheidt ruwweg vier samenwerkingsvormen voor gebiedstransformatie:

• Ieder voor zich. Per perceel kan los worden herontwikkeld, binnen de visie op het gebied en het fysieke raamwerk. In veel gebieden is hiermee de kans op hoge kwaliteit in dit model laag. Een voordeel van dit model is echter dat het minder afstemming vereist en er ook ontwikkeld kan worden wanneer de omstandigheden voor onderlinge samenwerking niet optimaal zijn.

• Openbare ruimte. Een goede openbare ruimte kan de drager zijn van ruimtelijke kwaliteit. Deze nieuwe openbare ruimte zal vaak deels op de huidige private kavels gemaakt moeten worden. Dit kan een uitkomst zijn wanneer de huidige verkaveling een goede nieuwe openbare ruimte onmogelijk maken. In dit model ontwikkelt iedere partij op het eigen kavel in lijn met de plotregels, maar gezamenlijke inzet is nodig om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. De structuur van de openbare ruimte maakt het wel dat een gefaseerde ontwikkeling mogelijk is.

• Herverkavelen clusters. Als het ontwikkelen op de huidige kavels een lage kwaliteit tot resultaat heeft, of wanneer de gewenste dichtheid niet wordt gehaald, kan herverkaveling een oplossing zijn. Door herverkaveling tussen twee tot max. vijf partijen ontstaan logischer kavels, waarop de gewenste kwaliteit mogelijk wel tot stand kan komen. Het kan hierbij helpen wanneer de gemeente zelf ook grond kan inbrengen. Het is belangrijk om erop te sturen dat alle partijen gemotiveerd blijven om, vanuit hun eigen belang, mee te doen, juist wanneer een toekomstvisie vertaald moet worden naar concrete acties.

• Gezamenlijk grondbedrijf. In deze vorm verenigen de eigenaren zich in een collectief verband, van waaruit zij handelen als één eigenaar van alle kavels. Dit maakt een krachtige sturing op een sterk gebiedsconcept met hoge kwaliteit mogelijk. In de praktijk leidt dit vaak tot het beste plan voor het gebied, maar een dergelijke coalitie heeft alleen kans van slagen als alle partijen op hetzelfde moment hetzelfde willen. Hoe kleiner het aantal eigenaren, hoe gunstiger de uitgangspositie voor dit model.