Leefbare buurten als essentie van gebiedsontwikkeling
Het programma ‘Samen Slim’: hoe nú investeren straks miljoenen euro’s bespaart
Bij gebiedsontwikkelingen konden kosten voor openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen vaak gedekt worden met opbrengsten uit woningbouw. Door kostenstijgingen in de bouw en steeds complexere locaties gaat die vlieger niet meer op. Daarmee is investeren in een leefbare, gezonde en toekomstbestendige omgeving een uitdaging geworden. Terwijl juist zulke investeringen grote maatschappelijke waarde opleveren. Het programma Samen Slim vertrekt vanuit het idee dat leefbare buurten geen bijvangst moeten zijn, maar het uitgangspunt van gebiedsontwikkeling. Projectleider Annius Hoornstra startte in opdracht van het Rijk begin 2025 met Samen Slim. Sinds het einde van dat jaar versterken Bart Stoffels (Stadsstromen), Nathan Vos en Sophie Bakker (beiden APPM) het team.
Meer groen in een wijk stimuleert beweging, vangt water en fijnstof op en helpt hittestress beperken. Dat draagt aantoonbaar bij aan de gezondheid en het welzijn van bewoners. Tegelijk betaalt dit soort investeringen zich pas op lange termijn uit en komen de baten niet vanzelf terecht bij de partijen die aan de gebiedsontwikkeling meedoen. De kern van Samen Slim is dat de juiste investeringen in nieuwbouw vandaag, op termijn leiden tot lagere kosten in verschillende domeinen. Bijvoorbeeld minder kosten voor langdurige zorg, werkloosheidsuitkeringen, wateroverlast of energie-infrastructuur. Niet een beetje minder, maar uiteindelijk een veelvoud van het investeringsbedrag. Samen Slim berekent voor gemeenten welke baten kunnen worden omgezet in investeringen in het gebied.
Schotten opruimen
Het programma initieert breder opdrachtgeverschap en modellen voor bekostiging en financiering. Bij veertien gebiedsontwikkelingen werken gemeenten, projectontwikkelaars en maatschappelijke partijen samen met de betrokken ministeries, om hiervoor goede werkwijzen en instrumenten te ontwikkelen. Annius: “Samen Slim werkt aan meer brede welvaart door allerlei schotten op te ruimen. Vooral tussen financiële potjes. We bedenken oplossingen om geldstromen te verbinden bij grote woningbouwlocaties. We onderzoeken dat niet alleen, onze opdracht is om doorbraken te creëren en die nieuwe, brede financiering echt te realiseren.”
Spectaculaire resultaten
Dat kan tot spectaculaire resultaten leiden. “In het nieuwe Groningse stadsdeel De Suikerzijde zet de gemeente, naast de bouw van duizenden woningen, in op een ruim aanbod aan ontmoetingsplekken en een maatschappelijk programma dat ontmoeting en verbinding tussen bewoners stimuleert. Ontmoeten loont namelijk. Het Instituut voor Publieke Waarden berekende voor Groningen dat nú investeren in buurthuiskamers met buurthosts en een maatschappelijk programma voor de wijk, op den duur tot 2,6 miljoen euro zorgkosten bespaart. Per jaar! Doordat mensen meer naar elkaar omkijken, een beetje zorg overnemen voor een buurvrouw, minder eenzaam zijn. Het financieringsinstrument om de kosten goed te verdelen is nagenoeg af. Groningen is ondertussen al begonnen met de bouw van de eerste huiskamer. De gemeente gelooft er sterk in dat dit kan helpen om een van de grootste problemen van de toekomst op te lossen: eenzaamheid.”
Verbazingwekkend ingewikkeld
Annius en Bart noemen het proces ook ‘verbazingwekkend ingewikkeld’. Bart: “Bijna iedereen die we spreken, ziet de waarde van meer maatschappelijke opbrengsten en gelooft dat vroeg investeren later ook financiële winst oplevert. Toch is het pad ernaartoe bijzonder kronkelig.”
Daar zijn verschillende redenen voor. Geldstromen volgen meestal vaste patronen, de aanpak is voor veel partijen nog nieuw en de opbrengsten van maatschappelijke investeringen komen vaak niet terecht bij degenen die de rekening betalen.
Over de vaste geldstromen zegt Annius: “Het idee dat daar iets aan moet veranderen, voelt al snel als extra huiswerk. En dat komt boven op het reguliere werk. Bovendien zijn het vaak juristen en financiële professionals die de geldstromen beheren en de schotten bewaken. Hun opdracht is vooral gericht op controle, niet op het creëren van maatschappelijke ruimte.”
Voorbeelden van slimme investeringen uit het programma Samen Slim
Alle partijen aan tafel
“Gemeenten doorbreken bovendien niet alleen vaste patronen, maar brengen ook nieuwe partijen samen, zowel binnen de eigen organisatie als daarbuiten,” voegt Bart toe. “Dat zijn partijen die elkaar vaak niet kennen. Een jeugdzorgorganisatie en een projectontwikkelaar zitten niet vaak samen aan tafel. Zodra dat wel gebeurt, kunnen ze veel van elkaar leren en inspireren ze elkaar.”
Dat gebeurt bijvoorbeeld in Arnhem, waar alles in de nieuwe wijk Rijnpark gericht is op generaties mixen, om de zorgvraag beter aan te kunnen. Bijvoorbeeld door seniorenwoningen te mengen met gezinswoningen en door brede galerijen te bouwen, waar mensen makkelijk een praatje maken.
“Het belangrijkste is dat niemand hoeft te investeren puur uit goede bedoelingen,” zegt Annius over de financieringsoplossingen van Samen Slim. “Leg de bekostiging niet automatisch bij de ontwikkelaar die bouwt, maar bij de partij die later van de investering profiteert. Dat kan het sociale domein van de gemeente zijn, als straks bijvoorbeeld minder Wmo-zorg en werkloosheidsuitkeringen nodig zijn. Maar het kunnen ook bewoners zijn. Als een extra investering in waterberging ervoor zorgt dat hun huis bij hoosbuien droog blijft, kun je die kosten verwerken in de rioolheffing.”
De nieuwbouw in de Gnephoek in Alphen aan den Rijn is een goed voorbeeld van hoe ongebruikelijke partijen al vanaf het begin samenwerken in gebiedsontwikkeling. Binnen Samen Slim trekken ontwikkelaars, het drinkwaterbedrijf, het waterschap en de gemeente (van groen- en rioolbeheer tot planeconomen en het sociaal domein) samen op. Zij verkennen welke investeringen in klimaatadaptatie en de kwaliteit van de openbare ruimte nu nodig zijn om later hoge beheerkosten te voorkomen. Ook brengen zij in beeld welke partij die investering het best kan dragen.
De kunst van slim financieren
APPM verzorgt binnen Samen Slim in samenwerking met Stadsstromen het projectmanagement voor zes van de veertien gebiedsontwikkelingen. Bart: “Voor gemeenten betekent dit dat we eerst in kaart brengen welke bredewelvaartsthema’s lokaal het belangrijkst zijn. Daarna kijken we, samen met betrokken partijen, welke investeringen op die thema’s de meeste impact kunnen hebben. Daarbij betrekken we ook partijen die later van de opbrengsten profiteren, zoals zorgorganisaties, woningcorporaties en andere maatschappelijke partners. We brengen de financiële stromen in beeld en onderzoeken wie op termijn baat heeft bij de investering. Tot slot helpen we om die partijen ook financieel aan te laten haken en werken we aan een instrument dat de investeringen van nu en de opbrengsten van later goed met elkaar verbindt.”
“Het is cruciaal om de partijen die baat hebben bij de investering ook te betrekken. Wij laten zien dat meedoen in hun eigen belang is. Deze partijen hebben vaak hun eigen financiële spelregels. Juist door die goed te kennen, kunnen we inzichtelijk maken hoe zij middelen beschikbaar kunnen maken voor investeringen.”
Kiezen voor specifieke opbrengsten
“Brede welvaart heeft veel verschillende aspecten. De maatschappelijke baten die gemeenten willen genereren, zijn dan ook heel divers, van lagere energiekosten tot minder zorgkosten,” vertelt Bart. “Van de zes gemeenten die wij begeleiden, hebben Alphen aan den Rijn, Zwolle, Helmond en Dordrecht al een keuze gemaakt waar ze in willen investeren. Alphen aan den Rijn kiest voor een gezonde leefomgeving voor mens, plant en dier. Het gaat om een combinatie van wonen én natuurontwikkeling. Ook zoekt de gemeente de kansen op om de fysieke opgaven te koppelen aan de sociaal-maatschappelijke. Zwolle kiest voor scholing en werkgelegenheid voor jongeren. Helmond voor een economische impuls in het centrum en Dordrecht wil met de nieuwbouwwijk ook de buurt ernaast leefbaarder maken.”
Annius: “Uiteindelijk is het doel dat leefbare buurten in heel Nederland de essentie worden van gebiedsontwikkeling. Er is geen andere optie. De klimaatopgaven zijn nu al groot, maar worden nog groter. Energieoplossingen worden voorlopig steeds duurder. Met de vraag naar zorg lopen we vast. Deze nieuwe manier om naar gebiedsontwikkeling te kijken is noodzakelijk. Het mooie is dat andere gemeenten de voorbeelden van Samen Slim straks tamelijk eenvoudig kunnen kopiëren.”
