De Urbanisator is op de Plaspoelpolder in Rijswijk sinds 2012 actief. Samen met gebiedspartners, vastgoedeigenaren en ondernemers wordt gewerkt aan een mooier gebied. Een levendig gebied dat voldoet aan de verwachtingen en wensen van hedendaagse gebruikers, een veelzijdig en multifunctioneel gebied en vooral een gebied in gebruik waar mensen graag willen zijn. Anno 2015 werpt de Urbanisator-aanpak zijn vruchten zichtbaar (en meetbaar!) af.

In 2012 ging het roer om op de Plaspoelpolder. De leegstand was opgelopen tot ruim 33%. Het gebied had te kampen met een slecht imago, het voorzieningenniveau was ernstig onder peil en betrokkenheid van stakeholders onvoldoende. Drie jaar later is de leegstand teruggelopen naar 25%. Oude gebouwen vinden nieuwe gebruikers, de Urbanisator denkt mee en versnelt. Vanuit het Infocenter Plaspoelpolder wordt gewerkt aan reuring en dynamiek in het gebied, er is ruimte voor kunst en creativiteit en dit alles wordt ingezet om een sterke inhoudelijke boodschap te voeden die bijdraagt aan de positieve profilering van het gebied.

Urbanisator Plaspoelpolder | gebiedsontwikkeling nieuwe stijl in de praktijk

Gebiedsontwikkeling als sociale opgave
De herontwikkelingsopgave van de Plaspoelpolder was en is een complex mix van elementen. Met 176 panden, 158 eigenaren, 491 verschillende ondernemingen en bijna 15.000 werkzame personen is de Plaspoelpolder een divers en gefragmenteerd speelveld. Tot voor kort was herstructurering en herontwikkeling van dit soort gebieden voornamelijk overheidsgedreven. De gemeente Rijswijk wou echter invulling geven aan een meer faciliterende rol, maar de betrokkenheid van met name eigenaren ontbrak. Tegelijkertijd werd geconstateerd dat ondernemers en vastgoedeigenaren geen professionele herontwikkelaars zijn, zeker niet op gebiedsniveau. De Urbanisator werd erbij gevraagd om vorm te geven aan deze uitdaging. Als gebiedspartij, aanwezig en zichtbaar, zijn we aan de slag gegaan om de herontwikkeling vaart te geven!

Met de eigenaren als directe achterban en in samenwerking met de gemeente Rijswijk, de ondernemersvereniging en het Industrieschap de Plaspoelpolder is een gebiedsbrede samenwerking gestart. Het actieprogramma van de Urbanisator zet in de basis in op herontwikkeling van panden, programmering en profilering van het gebied. De gebiedsaanpak gaat echter verder dan dit actieprogramma. Het is een zoektocht geweest naar veranderende rollen en verantwoordelijkheden binnen een gebied in transitie. Hierin is de rol van de gemeente complementair aan initiatieven uit de markt, aangedragen door de Urbanisator. Vanuit een gemeentelijk perspectief betekent faciliteren, goed kunnen luisteren en proactief handelen. Het betekent snel kunnen schakelen tussen aanvraag en realisatie en dit vraagt om een andere werkwijze.

Het is duidelijk, vanuit een bottom-up perspectief gaat het om het formuleren van doelstellingen of het maken van een plan. Gebiedsontwikkeling gaat over mensen. Het gaat om het activeren, mobiliseren, inspireren, meedenken, verhalen verzamelen en vertellen en een aanspreekpunt zijn voor partijen, om uiteindelijke samen resultaten te boeken. Werken naar een organisatiegraad en het vermogen om partijen te binden en te enthousiasmeren is wat dat betreft het belangrijkste onderdeel van een gebiedsaanpak.

Van gebiedsaanpak naar community building
Dingen doen, daar ligt de sleutel tot succes. Op de Plaspoelpolder zijn we simpelweg aan de slag gegaan en ons hierbij gefocust op de energie uit het gebied. In 2012 werd in één de leegstaande kantoorpanden het Infocenter Plaspoelpolder geopend. Het is het kloppend hart van de gebiedsaanpak en wordt tegenwoordig niet alleen gebruikt als uitvalsbasis voor de ondernemersvereniging, gemeente Rijswijk en de Urbanisator. Het is tevens een plek is waar onder meer makelaars komen met hun klanten, bewonersavonden worden georganiseerd, borrels en informatiebijeenkomsten van gebiedspartijen als Randstad worden gehouden.

Met laagdrempelige gebiedsprogrammering zorgen voor reuring en dynamiek. Van pop-up art galleries tot een handig online platform waar self-starters in contact kunnen komen met eigenaren. Samen met ondernemers en eigenaren zijn door de jaren heen verschillende Social Events georganiseerd, van de Martiniborrel in de voormalige Martinifabriek, tot Start-up Coffee’s en de Polderfair. In meer inhoudelijke bijeenkomsten worden eigenaren en geïnteresseerden geïnformeerd, geïnspireerd en aangezet tot het leveren van input. Uit één van deze bijeenkomsten is bijvoorbeeld de GebiedsESCo Plaspoelpolder ontstaan. Een succesvolle innovatieve verduurzamingsproject dat inzet op verduurzaming van het gebied door te starten bij de panden. Op verschillende plekken op de Plaspoelpolder zijn kunstprojecten in de openbare ruimte gerealiseerd. Afgelopen jaar is in de voormalige Indolafabriek één van de grootste kunstincubators uit de regio gestart. Samen met deze kunstenaars wordt een vervolg gegeven aan het succesvolle kunstproject; Shoefittie!

De match tussen vraag en aanbod komt niet altijd zo vanzelfsprekend van de grond als men zou verwachten en hier speelt de Urbanisator een belangrijke rol. Naarmate het vertrouwen in het gebied toeneemt worden de vraagstukken echter steeds concreter. Als onafhankelijke partij zijn we in staat goed advies mee te geven en te zorgen voor een ‘zachte landing’ in de gemeentelijke organisatie. Waar nodig gaan we een stap verder, schrijven mee in principeverzoeken en verbinden partijen om praktische problemen gezamenlijk op te lossen.

Door een beetje creativiteit en het aangedragen van andere ideeën, maar vooral door open te staan voor samenwerking, is het gelukt om de rol van gebiedspartij als Urbanisator waar te maken. We vertellen het verhaal van de Plaspoelpolder met enthousiasme en overtuiging en doen dit vooral samen met de mensen uit het gebied. Initiatiefnemers weten ons te vinden, de succesverhalen zijn gedeelde verhalen die vervolgens door slim gebruik van gebiedswebsites en social media in worden gezet om ook de buitenwereld te laten zien dat de Plaspoelpolder weer in de lift zit.

Tegen de stroom in
Elke zes maanden analyseert de Urbanisator de leegstand op de Plaspoelpolder. Is de leegstand structureel of tijdelijke, 100% of deelleegstand en in welke deelgebieden zit het grootste probleem? ‘Meten is weten’ geeft meer inzicht in de dynamiek op de lokale vastgoedmarkt en zorgt ervoor dat de leegstandsproblematiek stevig op de gebiedsagenda blijft staan. De recentelijk gepubliceerde Meten is weten 3.0 laat een interessant beeld zien.

In het laatste halfjaar van 2014 is de leegstand met bijna 30.000 m² afgenomen. Het gebied gaat mee met zijn tijd en transformeert langzamerhand naar een dynamisch werklandschap, met ruimte voor wonen & werken. Ondernemers-hotspots zoals de MartiniMix, Monfor Offices, Villa Van Gijn, de Indolafabriek en De Stuart trekken een groeiend aantal startende ondernemers. Deze ondernemershuizen zitten kort na opening al voor een groot gedeelte vol! Het wooncomplex De Hofmeesters is volop in ontwikkeling, de nieuwbouw van het European Patent Office is gestart en Harbour Village Blok I wordt halverwege 2015 opgeleverd. Daarnaast trekt de Plaspoelpolder nieuwe grote ondernemingen aan, zo heeft onlangs DSM Sinochem Pharmaceuticals vanuit Delft haar intrek genomen in Monfor Offices. De Plaspoelpolder trekt ook niet-werkgerelateerde bezoekers. Naast de reptielenzoo Serpo is H.E.L. shooter is een goed voorbeeld, een unieke real-life airsoft sportbeleving.

plaspoelpolder-infographic

De GebiedsESCo Plaspoelpolder is een innovatief verduurzamingproject dat op nationale schaal de aandacht trekt en waarin de Urbanisator samen met eigenaren inzet op verduurzaming van hun bezit. Het is voor het eerst dat in Nederland het ESCo-principe wordt toegepast op gebiedsniveau en binnen commercieel vastgoed. Sinds januari 2015 is gestart met de collectieve inkoop van energie en zijn monitoringssystemen geïmplementeerd bij de deelnemers. Op het moment van schrijven wordt een businesscase voorbereid voor het gezamenlijk inkopen en financieren van zonnepanelen. Naast deze specifieke initiatieven wordt het verblijfsklimaat sterk verbeterd. Er zijn in 2014 op verschillende plekken Urbanisator kunstprojecten gerealiseerd en de gehele Plaspoelpolder wordt door de gemeente voorzien van een openbaar WiFi-netwerk.

Het geschetste beeld wordt nog interessanter wanneer men uitzoomt en een regionaal perspectief hanteert. Het marktsentiment onder investeerders en beleggers wordt, terecht of onterecht, voor een belangrijk gedeelte bepaald door regionale analyses van partijen als bijvoorbeeld DTZ en JLL. De Plaspoelpolder prijkte in vele van de top-10 posities van de negatieve lijstjes. In 2015 is dit beeld radicaal anders. De trend op de kantorenmarkt is dat binnenstedelijke toplocaties het goed doen en de leegstand op monofunctionele locaties aan de stadranden toeneemt. Grote uitzondering op deze regel is het feit dat op de Plaspoelpolder in twee jaar tijd de totale leegstand van bijna 1/3 afgenomen is naar een kwart.

En nu door, wat gaan we doen?
Het gebeurt op de Plaspoelpolder en de weg naar boven is gevonden. Eigenaren hebben het vertrouwen om verder vooruit te kijken en ondernemers staan klaar om gezamenlijke gebiedsevents te organiseren. Niet alleen marktpartijen werken mee aan de Plaspoelpolder van morgen, ook de gemeente Rijswijk stelt faciliteren niet gelijk aan afwachten. In samenwerking met de gebiedspartijen wordt gewerkt aan een Positioning Paper voor de Plaspoelpolder. Dit is geen plan met een gewenst eindbeeld, maar een wenkend perspectief met versterken van ‘dat wat er al is’ als uitgangspunt.

Als Urbanisator blijven wij de match tussen initiatiefnemer en eigenaar tot stand brengen. We blijven creatieve initiatieven ondersteunen en initiëren. Het verhaal van de Plaspoelpolder dat de laatste jaren op bottom-up wijze is ontstaan blijven we voeden en werken we uit tot een boodschap die in de regio authentiek en onderscheidend is. Kortgezegd, we blijven met overtuiging werken aan een mooiere Plaspoelpolder.

Download Urbanisator Plaspoelpolder – Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl in de praktijk als pdf