Toen de crisis het Nederlandse vastgoedlandschap trof, gingen we op een andere manier ontwikkelen: bottom up, organisch, flexibel, stapje voor stapje en met aandacht voor de gebruiker. Het werkte en de nood werd een deugd. Nu met name in de Randstad de marktdruk weer toeneemt, rijst de vraag welke lessen we meenemen op weg naar een ’nieuwe tijd’. Wat gunnen we Nederland en haar steden? Peter Oussoren en Gijs Schuurhuis (beiden APPM) spraken erover met Liesbeth Jansen, directeur van het Marineterrein in Amsterdam. Met zijn 15 hectare binnenstedelijke grond een smakelijke kluif voor de vastgoedontwikkelaars…

Liesbeth Jansen geldt in Nederland als een van de boegbeelden van het organisch ontwikkelen. Ze was hoofd van het tijdelijke projectbureau bij de herontwikkeling van de Westergasfabriek en van 2000 tot 2010 directeur Westergasfabriek BV namens de private ontwikkelaar MAB. De herontwikkeling van de Westergasfabriek werd een icoon voor een nieuwe werkwijze.

Groeiend gras
Het oude Marineterrein ligt in het centrum van Amsterdam, in het oostelijke deel. De gemeente Amsterdam en het Rijk hebben bewust gekozen voor geleidelijke transformatie en een stapsgewijze, bottom up invulling. Dat is niet overal zonder cynisme ontvangen. Liesbeth: ‘Ik krijg weleens te horen: “Wat, zijn jullie helemaal gek geworden! Gaan jullie een AAA-locatie organisch ontwikkelen?” Het beeld dat sommigen erbij hebben is dat wij een beetje gaan zitten toekijken hoe het gras groeit.’

Nieuwe biotoop
Wat is de meerwaarde van organisch ontwikkelen, vraagt Gijs zich af. Liesbeth: ‘Dat we bij de ontwikkeling van dit gebied niet meteen in functies denken maar eerst een sterke biotoop ontwikkelen op basis van wat van waarde is voor deze plek. Die waarden zijn in de vorm van thema’s meegegeven door de opdrachtgever, Rijk en gemeente. Wij programmeren nu activiteiten die die waarden versterken en uitbouwen, zoals projecten die collectief sporten bevorderen, duurzaamheid, circulaire economie en het inzetten van technologie voor alle vormen van innovatie. Daardoor krijgen we steeds meer partners die hun idealen én hun kennis en kapitaal aan deze plek verbinden’.

Geldbuidel
Peter ziet ook een risico: ‘Maar als het gebied op de kaart staat en hip wordt, dan komen de grote jongens die met de geldbuidel zwaaien en vallen we terug in onze rol van traditioneel ontwikkelen.’ Liesbeth: ‘Dat hoeft helemaal niet erg te zijn en is in zekere zin onvermijdelijk. Het is wel zaak dat de waarden die zijn vastgelegd een plek krijgen in de langetermijnvisie’. Peter: ‘Ik zie organisch ontwikkelen niet als de weg naar vastgoedexploitatie, het ís serieuze vastgoedexploitatie. Om met Sesamstraat te spreken: “Het is al begonnen hoor.” Belangrijk is dat we de crisis hebben gebruikt om technieken te leren die ons verder kunnen helpen met het maken van kwaliteit. Wat mij betreft gaan we nooit meer terug naar aanbod gestuurd bouwen en alles wat daarbij hoort.’

Tijdgeest
Liesbeth gelooft niet dat de nieuwe manier van ontwikkelen gemeengoed is. ‘Dat lijkt misschien zo onder vakgenoten, maar bij de overheid is de strategie nog te zeer afhankelijk van individuen. Aan de kant van de markt zijn hoopvolle ontwikkelingen gaande, maar ook daar overheersen nog de oude patronen. Organisch ontwikkelen alleen voor de vorm, omdat het voor het imago goed is, wordt wel steeds sneller doorgeprikt.’Er valt dus nog wat te verbeteren. Gijs: ‘Wat dat betreft staan we voor een spannende periode. In de laatste jaren hebben wij ons de methoden en technieken van organische stadsontwikkeling eigen gemaakt. Dit instrumentarium van aanjagen, stimuleren en verleiden moet veel vaker uit de kast worden gehaald. Ik zie het als een welkome aanvulling op traditionele gebiedsontwikkeling.’ Er is een moedige overheid nodig, vindt Liesbeth. ‘Eén die bereid is het anders te doen en daarin iedereen wil meenemen. Meedoen, ruimte en tijd creëren om iets goeds te maken. Dat verdient Nederland.’

 Organisch ontwikkelen: Van noodoplossing naar definitieve aanpak? verscheen in de APPM Nieuwsbrief Voorjaar 2016.